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OBRA NUEVA o SEGUNDA MANO?
Muchos compradores dudan entre comprar una vivienda a estrenar con todo tipo de comodidades (piscina, pistas de pádel, gimnasio, conserje...), comprar una casa con pocos años o decantarse por inmuebles viejos que suelen requerir reforma total o parcial.

Por lo general, hay que tener en cuenta que los gastos asociados a la compra de una casa suelen estar entre el 10% y el 15% del valor del inmueble.

La diferencia de precios entre obra nueva y segunda mano suele ser evidente, pero a nivel fiscal los impuestos a pagar son muy similares. Los gastos de la escrituras de compraventa e hipoteca (notario, registro, gestoría…) dependen del importe de la transacción así como del importe del dinero que pidamos prestado al banco.

A efectos fiscales, Hacienda distingue entre viviendas nuevas aquellas que solo han sido objeto de una transmisión (el promotor que construye una vivienda y se la entrega a una familia) y segundas o posteriores transmisiones, donde se incluyen también las viviendas que la banca se adjudicó procedentes de ejecuciones a promotores o constructores. Es decir, “a efectos fiscales, una vivienda de segunda mano no tiene que ver con el año de construcción de la misma o su antigüedad, sino el número de veces que ha cambiado de manos”. Aquellas promociones que se quedaron a medias y que el banco se encarga de finalizar son primeras transmisiones.

¿IVA o ITP?

La obra nueva está gravada con el IVA, un impuesto estatal generalmente del 10%, aunque cuando la vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública sería un 4%. Las viviendas de segunda mano están sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía según las comunidades autónomas y suele estar entre el 6% y el 10%. Ej: Para una vivienda nueva de 200.000 euros, pagaríamos 20.000 euros en impuestos, mientras que en caso de una vivienda de segunda mano, el desembolso oscilaría entre de 12.000 y 20.000 euros.

¿Qué gastos tiene firmar hipoteca?

El AJD o Actos Jurídicos Documentados es otro impuesto asociado a la compra de una vivienda que recaudan las comunidades autónomas. Es un tributo que grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos. Está compuesto por una cuota fija (que se aplica a los documentos notariales) y otra variable (cuando el objeto de las escrituras es inscribible en los Registros de la Propiedad) que fija cada comunidad y que oscila entre el 0,5% y el 2%. Para la vivienda del ejemplo, de 200.000 euros, estaríamos hablando de entre 1.000 y 4.000 euros.

En el caso de la vivienda nueva, el comprador paga IVA y las cuotas fija y variable del AJD, que se calcula sobre el valor declarado de la vivienda, mientras que cuando es segunda mano, se grava con el ITP y la cuota fija del AJD, pero no la variable porque el AJD y el ITP son incompatibles. Esto significa que cuando las operaciones se formalizan en documento notarial en las que se aplica el ITP estarán sujetas a la cuota fija del AJD pero libres de la variable, tal y como aclaran desde la Agencia Tributaria.

Gastos de compraventa y de la hipoteca

Además de los impuestos, la compra de una casa lleva asociados otros gastos que se derivan de la escritura de la vivienda y, en los casos en los que es necesario recurrir al banco para conseguir financiación, los gastos derivados de la hipoteca, cuyo pago por parte de los clientes ha sido cuestionada por el Tribunal Supremo. Hay sentencias que condenan al banco a devolver el AJD derivado de la escritura hipotecaria, mientras que por lo que se refiere a la tasación, necesaria para el préstamo hipotecario -los bancos conceden como máximo el 80% sobre el valor de tasación-, es un gasto que sí recae sobre el cliente. Los honorarios de las tasadoras no están regulados. Para el ejemplo, su coste sería unos 250 euros. La tasación es obligatoria por ley y debe realizarla una entidad tasadora inscrita y registrada en el Banco de España, pero el banco no se la puede imponer al cliente, sino que este puede elegir su propia tasadora.

Si asumimos que algunas entidades financieras, tras el revés judicial del Alto Tribunal ya está asumiendo los gastos de la hipoteca -notaría, registro y gestoría, fundamentalmente-, nos quedarían los asociados a la escritura de compraventa de la casa: notario, registro de la propiedad y gestoría.

Para una vivienda de unos 200.000 euros, los gastos de notaría se moverían entre los 400 y 500 euros y pueden hacer un descuento máximo del 10% y el cliente puede elegir el notario. Los gastos pueden variar en función del número de copias o extensión de la escritura, si además de la vivienda se adquiere un plaza de garaje o un trastero, etc.

Registrar la escritura de compraventa en el registro de la propiedad nos saldría por otros 224 euros. Los honorarios también los establece el Gobierno mediante arancel y son idénticos para todos los registros. Inscribir las escrituras de una vivienda en el Registro de la Propiedad no es obligatorio, pero es recomendable por la seguridad jurídica que ofrece al comprador. Su importe depende del precio de la compraventa.

Existe otra serie de gastos que engordan poco a poco la factura a pagar. Ej: la nota simple (18 euros), apertura de hoja registral (30 euros), comisiones de apertura de una hipoteca (entre  un 0% y un 2% sobre el capital prestado)…

Cómo fijar un presupuesto para elegir casa.

Una vez que conocemos todos los gastos basta con ver de qué ahorros disponemos y cuáles son nuestros ingresos mensuales para poder calcular cuánto dinero podemos gastarnos en la compra de una vivienda. Deberíamos multiplicamos por cuatro nuestros ingresos brutos anuales para determinar el dinero que podemos gastarnos en una vivienda. Ej: Una familia con unos ingresos brutos anuales de 50.000 euros debería desechar viviendas de más de 200.000. Los bancos no suelen dar más del 80% del valor de tasación, poniendo una barrera de entrada inicial a aquellos que no disponen o apenas cuentan con ahorros para cubrir ese 20% restante. Ej: Para esa vivienda de 200.000 euros deberemos tener ahorrados unos 50.000 euros.

CONSEJO.- A la hora de elegir obra nueva o segunda mano, recordar que una casa nueva nos permite hacerla a nuestra medida, mientras que muchas de segunda mano, además de precisar una reforma y ser en muchas ocasiones mucho más pequeñas, carecen de dotaciones, como trasteros o garajes, que en la actualidad tiene cualquier v


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