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CLAUSULAS ABUSIVAS EN HIPOTECAS
Detéctalas y lucha por tus intereses.

En los últimos años la justicia ha detectado numerosas claúsulas abusivas presentes en las hipotecas de miles de ciudadanos. Incluso el euribor (referencia para la mayoría de hipotecas en España) está en el punto de mira por manipulación.

A día de hoy algunas de estas cláusulas han sido declaradas nulas por la justicia, pero siguen presentes en miles de hipotecas y aún pueden encontrarse en los nuevos contratos hipotecarios. Siguen apareciendo porque la justicia no considera que sean ilegales, sino nulas cuando el cliente no ha sido debidamente informado de su presencia y sus consecuencias cuando son desproporcionadas. Te informamos sobre ellas:

1.- Cláusula suelo-techo.- Es las más conocida. Fija un interés mínimo y máximo (este último normalmente desproporcionado) a pagar por los consumidores en sus hipotecas y ha impedido que muchos hipotecados se beneficien de las fuertes bajadas del euribor en los dos últimos años. 

El Tribunal Supremo las declaró nulas en mayo de 2013 en casos en que el cliente no hubiera sido informado de las consecuencias de su aplicación. Obligó a BBVA, Cajamar y NovaCaixaGalicia y Popular a devolver el dinero cobrado de más a partir de esta fecha, pero posteriormente la mayoría de entidades financieras comenzaron a eliminarlas también de sus contratos, aunque hubo entidades, como Banco Sabadell que defendieron su legalidad y siguen comercializando hipotecas con dichas cláusulas. La batalla judicial aún no ha terminado pues el Tribunal Superior de Justicia de la UE (TJUE) ha de pronunciarse sobre si la nulidad de dichas cláusulas debe tener o no efectos retroactivos.

2.- Vencimiento anticipado del préstamo.- Esta cláusula permite al banco declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar anticipadamente al hipotecado el importe total de la deuda en determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas. Actualmente los bancos deben esperar al impago de tres cuotas mensuales -o un importe equivalente- antes de interponer la demanda de ejecución hipotecaria. No obstante, el deudor puede rehabilitar el préstamo abonando la deuda que tenga pendiente hasta el momento del pago.

Al igual que con las claúsulas suelo, la justicia no las ha declarado ilegales sino nulas y son válidas siempre y cuando se trate de un incumplimiento grave por parte del consumidor. No obstante, la nulidad de la cláusula no siempre conlleva el sobreseimiento de la ejecución hipotecaria. En esta misma línea está la cláusula de relativa a la liquidación unilateral de la deuda impagada por la cual el el banco puede presentar por su cuenta la liquidación del préstamo para iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que el cliente pueda oponerse.

3.- Intereses de demora.- Ya fueron regulados en 2013 y hoy en día no pueden superar el 9%, sin caracter retroactivo. Antes de 2013 las entidades financieras aplicaban entre el 20% y el 30%.

4.- Finalidad del préstamo.- Muchos préstamos prohíben al consumidor desarrollar actividad profesional alguna en un futuro en la vivienda si no es con el visto bueno del banco. También hay bancos que imponen cláusulas que impiden dedicar la vivienda al alquiler sin su consentimiento. 

5.- Fuero.- En algunos contratos hipotecarios el banco impone al deudor el sometimiento a un determinado fuero obligando al cliente a acudir a los tribunales que correspondan al lugar que conviene a la entidad financiera.

6.- Cesión del crédito.- Desde hace meses varios jueces llevan pronunciándose en contra de que un banco pueda iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria si ha vendido la deuda a un tercero. Los bancos metían esta claúsula para cubrirse ante esta falta de legitimación para reclamar una deuda de la que ya no son dueños.

7.- Redondeo al alza.- En 2011 el Supremo también declaró abusiva esta cláusula: “Si la suma del tipo de interés de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un octavo de punto porcentual, el tipo de interés resultante se redondeará al múltiplo más cercano de dicho octavo de punto porcentual”. Ej: Supongamos que el resultado de sumar el tipo de interés más el euríbor nos da el 3,458% y con esta cláusula el banco puede redondearlo al 3,5% o 3,75% beneficiando al banco y perjudicando al deudor.

8.- Fórmula de cálculo de interés 360 / 365.- Usa para calcular el interés el año comercial de 360 días (todos los meses tendrían 30 días), pero para calcular el interés mensual de multiplica el resultante diario por los días reales que tiene el mes: "365". Ha sido declarado nulo porque el cálculo de intereses usando el criterio de año comercial es abusivo y por tanto, nulo. No consta que el apelante fuera informado adecuadamente de las consecuencia económicas negativas que tiene exclusivamente para él la aplicación de dicha cláusula, pues genera un desequilibrio importante e injustificado en los derechos y obligaciones de las partes que les perjudican.

9.- Asunción de costas y otros gastos.- Algunas hipotecas también incluyen cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la formalización del contrato como la intervención registral y el pago de los tributos que corresponden al banco, como ocurre en ocasiones con el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Otras imponen también al consumidor pagar gastos preprocesales, procesales u honorarios de abogado y procurador contratados por el banco cuando el consumidor incumple un pago. El Tribunal Supremo considera que la imposición al prestatario del pago de los gastos derivados de la contratación del seguro de daños no constituye una claúsula abusiva por cuanto deriva de una obligación legal y la obligación del pago de la prima del seguro corresponde al tomador del mismo.

10.- Cuota final.- Imposición una cuota final de hasta el 30% del capital prestado, haciendo creer al consumidor que su cuota mensual es más baja de lo que realmente es, pues se está aplazando con cada cuota hipotecaria un 20 o 30% del principal prestado, según el caso, porcentaje que genera intereses hasta el final, y que se paga en una única cuota final de la vida de la hipoteca.

 


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